Bina və tikililərin layihələndirilməsi mərhələləri. Layihədən əvvəl (investisiyadan əvvəl) sənədlər: tərtib etmək lazımdır, ya yox? Binaların dizayndan əvvəl inkişafı

Layihədən əvvəlki mərhələdə əsas aktiv fiqur texniki müştəridir. O, layihənin əsas xüsusiyyətlərini müəyyən edən əsas sənədlərin işlənib hazırlanmasına və alınmasına cavabdehdir. Hesab etmək olar ki, layihədən əvvəlki mərhələ texniki sifarişçinin funksiyalarını yerinə yetirmək üçün müqavilə bağlandıqda başlayır (əgər bu, əsas tikinti təşkili sxemində nəzərdə tutulmuşdursa).

Layihədən əvvəlki mərhələnin vəzifələri

Layihəqabağı hazırlıq mərhələsi texniki müştəri xidmətinin yaradılmasından dizayn işlərinin başlanmasına qədər bir müddət çəkir. Bu mərhələ ən kritik mərhələlərdən biridir, çünki bu zaman gələcək tikinti layihəsinin əsas göstəriciləri qoyulur. Bu mərhələdə edilən səhvləri layihələndirmə mərhələsində düzəltmək dəfələrlə, tikinti mərhələsində isə on qat daha çətin olacaq. Bu mərhələdə işin dəyəri nisbətən kiçikdir, lakin torpaq sahələrinin alınması və texniki şərtlərin ödənilməsi xərcləri nəzərə alınmaqla, xərclər daha nəzərə çarpır.

Əvvəla, layihədən əvvəlki mərhələnin sənədlərinə torpaq sahəsinə hüquq sənədləri, mühəndis dəstəyi şəbəkələrinə qoşulma üçün texniki şərtlər, xüsusi texniki şərtlər, GPZU, mühəndislik tədqiqatının nəticələri, hakimiyyət orqanlarının və ya yerli özünüidarəetmə orqanlarının layihə üzrə inzibati sənədləri daxildir. və obyektin tikintisi, tapşırıq və layihələndirmə müqaviləsi. Bundan əlavə, ilkin layihə (memarlıq konsepsiyası, şəhərsalma həlli və s.), biznes planı, investisiyanın əsaslandırılması və ya texniki-iqtisadi əsaslandırma tərtib edilir.

Bu sənədlərin hamısı dizayna başlamaq üçün məcburi deyil, məsələn, GPZU və texniki spesifikasiyalar (TS) dizayn zamanı da əldə edilə bilər; Formal olaraq, onlar yalnız layihə sənədlərinin ekspertizaya təqdim edilməsi zamanı, eləcə də tikinti icazəsi alarkən lazım olacaq. Bununla belə, bu, müştərinin riskini də əhatə edir: GPZU və ya spesifikasiyalar dizayn sənədlərinə uyğun gəlmirsə, sonuncuya düzəliş edilməli olacaq, bu da dizayn işində qaçılmaz gecikməyə səbəb olacaqdır.

Dizayn mərhələsində adekvat qərarlar qəbul etmək üçün əsas şərtlər bunlardır:

potensial istifadəçi, investor, dövlət orqanı, patent sahibi və ya sadəcə maraqlı tərəflərin təşəbbüs qrupu ola biləcək layihə təşəbbüskarının mövcudluğu;
seçilmiş investisiya sahəsində layihə təşəbbüskarının niyyətlərinin dəqiqliyi və ən azı layihənin miqyasının təxmini anlayışı;
investorun kapital qoyuluşunda marağı və kifayət qədər kapitalın (büdcə və ya borc vəsaiti) olması və ya onu əldə etmək perspektivləri;
nəzərdə tutulan tikinti sahəsində icazə verilən istifadə növü ilə uyğun torpaq sahəsinin olması və ya onun əldə edilməsi perspektivləri (yeni tikinti zamanı).

Bu ilkin şərtlər əsasən investisiyadan əvvəlki mərhələdə müəyyən edilməlidir. Büdcə layihələri üçün ən mühüm ilkin şərt müvafiq büdcədə vəsaitin olmasıdır.

Praktiki təcrübə

Bəzi hallarda, layihədən əvvəlki mərhələdəki məlumatlar kommersiya sirridir. Məsələn, tikinti layihəsi üçün yer seçimi ilə bağlı məlumatların yayılması spekulyativ məqsədlər üçün torpaq sahələrinin məqsədyönlü şəkildə alınmasına, tikilməkdə olan layihənin məhsulu haqqında məlumatların yayılması isə müvafiq bazarda qiymət dəyişkənliyinə səbəb ola bilər. seqment.

Dizayna hazırlıqla eyni vaxtda tərtibatçının tikinti icazəsi almağa hazırlığı başlaya bilər. Bunun üçün torpaq sahəsi üçün hüquq sənədləri, mühəndislik dəstəyi şəbəkələrinə, GPZU-ya qoşulma (qoşulma) üçün texniki şərtlər əldə etmək və saytda mühəndis tədqiqatları aparmaq lazımdır.

Torpaq sahəsinin şəhərsalma planında göstərilən məlumatlar əsasında daha sonra tikinti layihəsi üçün layihə sənədləri hazırlanır. Onsuz layihə sənədlərinin ekspertizasından keçmək, tikintiyə icazə almaq və sonradan istismara icazə almaq mümkün deyil.

Debat sualı

Bir sıra regionlarda “bir pəncərə” rejimində GPZU əldə etmək sistemi tətbiq edilmişdir. Bu halda, tərtibatçı bütün lazımi məlumatları təqdim edir və qərar qəbul etməyi gözləyir. Bütün daxili təsdiqlər onun iştirakı olmadan baş verir. Bəzi tərtibatçıların nöqteyi-nəzərindən, bu rejim çatışmayan məlumatları təqdim etmək və araşdırmanın gedişatına təsir etmək imkanlarını məhdudlaşdırır.

Əhəmiyyətli bir məqam da əsas tikinti təşkili sxeminin seçimidir. Bununla belə, investisiya layihəsinin həyata keçirilməsi sxeminin seçilməsi həm də layihələndirmə mərhələlərinin seçilməsini və layihədən əvvəlki mərhələyə aid olan layihə təşkilatının seçilməsini nəzərdə tutur.

Texniki sifarişçinin iştirakı ilə bir sxem seçilərsə, layihədən əvvəlki mərhələnin ən əvvəlində müvafiq funksiyaların yerinə yetirilməsi üçün müqavilə bağlamaq məsləhətdir. Tikinti layihəsini büdcədən maliyyələşdirərkən dövlət (bələdiyyə) sifarişçisi çox vaxt texniki sifarişçi funksiyalarının yerinə yetirilməsi, obyektin layihələndirilməsi və tikintisi üzrə kompleks müqavilə bağlayır. Müqavilənin ilkin maksimum qiyməti, bir qayda olaraq, smeta tərtib edilməklə, müqavilənin predmetinin ilkin qiymətləndirilməsi əsasında əvvəlcədən müəyyən edilməlidir. Bu halda, təxmin edilən dəyərin ümumiləşdirilmiş göstəricilərindən istifadə etmək məqsədəuyğundur.

İnvestisiya (qeyri-büdcə) maliyyələşdirilməsi ilə layihələndirmə və tikintinin təşkili sxemi istənilən ola bilər. Xüsusilə, əvvəlcə yalnız texniki sifarişçi və ya müştəri mühəndisi funksiyalarını yerinə yetirmək üçün müqavilə bağlana bilər. Sonra, texniki sifarişçi dizayndan əvvəlki mərhələdə işin icrasını təşkil edir. Əslində layihədən əvvəlki mərhələ texniki sifarişçinin işə başlaması və ona texniki şərtlərin verilməsi ilə başlayır.

Layihə-konstruktor işlərinə və texnoloji avadanlıqların tədarükünə dair müqavilələr onların dəyəri daha dəqiq müəyyən edildikdən sonra bağlana bilər. Torpağın alınması və kommunal şəbəkələrə qoşulması ilə bağlı müqavilələr də təxirə salına bilər. Nəzərə almaq lazımdır ki, layihədən əvvəlki mərhələnin nəticəsi layihənin dayandırılmasına səbəb olacaq effektivlik haqqında mənfi nəticə ola bilər.

Rusiya Federasiyasının Şəhərsalma Məcəlləsinin tələblərinə uyğun olaraq, bina və tikililərin yeni tikintisi, yenidən qurulması və bəzi əsaslı təmir növlərinin həyata keçirilməsi üçün layihə sənədlərinin məcburi hazırlanması tələb olunur. Bu sənədləşmə gələcək tikinti layihəsinin memarlıq, texnoloji, funksional və mühəndislik parametrlərini müəyyən edən mətn və qrafik materiallardan ibarətdir.

Sifariş və dizayn mərhələləri

Obyektin növündən və məqsədindən asılı olaraq dizayn texnologiyası fərqli ola bilər, lakin işin mərhələləri və qaydası əksər hallarda saxlanılır. Dizayn prosesi aşağıdakı mərhələlərdən ibarətdir:

ilkin icazə sənədlərinin toplanması;
tikinti sahəsində mühəndis tədqiqatlarının aparılması;
təsdiqlərin və ekspert qiymətləndirmələrinin alınması üçün layihə sənədlərinin hazırlanması;
layihə sənədlərinin ekspertizası;
iş sənədlərinin hazırlanması.

İlkin icazə sənədləri

İlkin icazə sənədlərinin (IRD) toplanması dizaynın ən erkən mərhələlərində və ya müstəqil müstəqil iş kimi ondan əvvəl həyata keçirilir. Bu, gələcək tikinti sahəsini və bu ehtiyaclar üçün ayrılmış sahəni xarakterizə edən materiallar toplusudur. Sənədlər ərizəçinin torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququna malik olduqda, yerli hakimiyyət orqanları, mühəndis sistemlərini istismar edən təşkilatlar, tənzimləyici strukturlar və s.

İlkin icazə sənədlərinə aşağıdakılar daxil edilməlidir:

torpaq mülkiyyətini (və ya icarə müqaviləsi) təsdiq edən sənədlər;
tikintisi planlaşdırılan obyektin seçilmiş ərazidə yerləşdirilməsinin mümkünlüyünü təsdiq edən şəhərsalma sənədləri;
şəhər rəhbərliyinin qərarları;
tənzimləyici xidmətlərdən və orqanlardan rəylər və təsdiqlər: sanitar-epidemioloji xidmət, yanğına nəzarət üçün texniki şərtlər, təbii sərvətlərin idarə edilməsi və ətraf mühitin mühafizəsinin rəyi, ətraf mühitin rəyi, Fövqəladə Hallar Nazirliyinin mülki müdafiənin ixtisaslaşdırılmış bölmələrinin inkişafı üçün texniki şərtlər. Vəziyyətlər və başqaları;
obyektin mühəndis təminatı üçün texniki şərtlər, o cümlədən: su, istilik, qaz, elektrik təchizatı, tullantı sularının drenajı (məişət, sənaye, yağış suları), avtomobil və dəmir yollarına qoşulma, telefon şəbəkələrinə qoşulma, İnternet və s. .

Müəyyən bir obyektin xüsusiyyətlərindən asılı olaraq, bu siyahı əhəmiyyətli dərəcədə genişləndirilə bilər. Belə ki, xüsusi mühafizə olunan ərazilərdə obyektin layihələndirilməsi zamanı müvafiq dövlət xidmətlərindən ilkin icazə sənədlərinin alınması lazım gələcək. Belə hallar çox ola bilər, ona görə də hər bir obyekt üçün ilkin icazə sənədlərinin ayrıca siyahısı tərtib edilir.

Mühəndislik sorğusu

Gələcək tikinti sahəsinin təbii və texnogen şəraitini öyrənmək üçün mühəndis tədqiqatları aparılır. Bu işlərin yerinə yetirilməsinə dair hesabatlar əsasında layihəçi obyektlərin yerdə yerləşdirilməsi, bina və tikililərin əsaslarının dərinləşdirilməsi, onların müxtəlif mənfi amillərin təsirindən qorunma dərəcəsi, kommunal xidmətlərin marşrutu barədə qərarlar qəbul edir. şəbəkələr və s.

Mühəndislik tədqiqatlarının tərkibi və həcmi SP 47.13330.2012 Qaydalar Məcəlləsinin müddəaları ilə standartlaşdırılır. Dizayna başlamazdan əvvəl aşağıdakı iş növləri tələb olunur:

mühəndis-geodeziya tədqiqatları (relyefin çəkilişi, ofis işlənməsi, geodeziya nişanlarının quraşdırılması);
mühəndis-geoloji tədqiqatlar (qruntun xassələrinin, qrunt sularının mövcudluğunun və tərkibinin müəyyən edilməsi, bünövrə qruntunun təyini və s.);
mühəndis-ekoloji tədqiqatlar və mühəndis-hidrometeoroloji (tikinti sahəsinin təbii-iqlim şəraiti, flora və faunanın xüsusiyyətləri, texnogen çirkləndirici mənbələrin olması və s. haqqında məlumatlar);
Mühəndislik-hidroqrafik işlər (mühəndis-topoqrafik (mühəndis-hidroqrafik) plan və profillərdə sonradan göstərilməklə vəziyyət, sualtı ərazi və sualtı strukturlar haqqında məlumat əldə etməyə imkan verir.)
tikintinin geofiziki xüsusiyyətlərinin müəyyən edilməsi (tikintilərin dağ-seysmik şəraiti, faydalı qazıntı yataqları haqqında məlumatlar və digər tədqiqatlar).
hərbi əməliyyatların keçirildiyi yerlərdə və keçmiş hərbi birləşmələrin ərazilərində partlayıcı obyektlərin olub-olmaması üçün ərazinin axtarışı və yoxlanılması
arxeoloji tədqiqat.

Dizayn mərhələsindən (layihə sənədləri və ya iş sənədləri) asılı olaraq, tədqiqat işinin təfərrüatı fərqli ola bilər.

Mühəndislik tədqiqatlarının tərkibi, icra üsulları və işin həcmi tərtibatçının və ya texniki sifarişçinin göstərişi əsasında hazırlanmış mühəndis tədqiqat proqramı ilə müəyyən edilir.

Şəhərsalma Məcəlləsinə əsasən, mühəndis tədqiqatlarının nəticələri layihə sənədləri ilə eyni vaxtda və ya layihə sənədləri ekspertizaya göndərilmədən əvvəl ekspertizaya göndərilə bilər.

Layihə sənədlərinin hazırlanması

Hal-hazırda Rusiya standartları dizaynın iki mərhələsini müəyyənləşdirir: "Dizayn sənədləri" və "İş sənədləri". Əvvəllər mövcud olan mərhələlərdən fərqli olaraq, Layihə Sənədlərinin bölmələrinin təfərrüatlarına dair tələblər əhəmiyyətli dərəcədə artmışdır. Mətn və qrafik materialların tərkibi və həcmi Rusiya Federasiyası Hökumətinin 16 fevral 2008-ci il tarixli 87 nömrəli "Layihə sənədlərinin bölmələrinin tərkibi və onların məzmununa tələblər haqqında" Qərarı ilə müəyyən edilir.

87 nömrəli qərara əsasən, əsaslı tikinti layihələri funksional təyinatına və xarakterik xüsusiyyətlərinə görə aşağıdakı növlərə bölünür:

a) xətti obyektlər istisna olmaqla, sənaye təyinatlı obyektlər (binalar, tikililər, sənaye təyinatlı tikililər, o cümlədən müdafiə və təhlükəsizlik obyektləri);

b) qeyri-istehsal obyektləri (binalar, tikililər, yaşayış binaları, sosial-mədəni və kommunal obyektlər, habelə qeyri-istehsal təyinatlı digər əsaslı tikinti obyektləri);

c) xətti obyektlər (boru kəmərləri, avtomobil və dəmir yolları, elektrik xətləri və s.).

İstehsal və qeyri-istehsal obyektlərinin layihə sənədlərinə aşağıdakı bölmələr daxil edilməlidir:

Bölmə 2 "Torpaq sahəsinin planlaşdırılmasının təşkili sxemi"
Bölmə 3 "Memarlıq həlləri"
Bölmə 4 "Konstruktiv və kosmik planlaşdırma həlləri"
Bölmə 5 "Mühəndislik avadanlığı, mühəndis dəstəyi şəbəkələri, mühəndislik fəaliyyətlərinin siyahısı, texnoloji həllərin məzmunu haqqında məlumat"
Bölmə 6 "Tikinti təşkilatı layihəsi"
Bölmə 7 "Ətraf mühitin mühafizəsi tədbirləri"
Bölmə 8 "Ətraf mühitin mühafizəsi tədbirlərinin siyahısı"
Bölmə 9 "Yanğın təhlükəsizliyi tədbirləri"
Bölmə 10 "Əlilliyi olan şəxslərin çıxışının təmin edilməsi üzrə tədbirlər"
Bölmə 10_1 "Enerji səmərəliliyi tələblərinə və binaların, tikililərin və tikililərin istifadə olunan enerji resursları üçün ölçmə cihazları ilə təchiz edilməsinə dair tələblərə uyğunluğu təmin etmək üçün tədbirlər"
Bölmə 11 "Kapital tikinti layihələrinin tikintisi üçün smeta"
Bölmə 12 "Federal qanunlarla nəzərdə tutulmuş hallarda digər sənədlər"Xətti obyektlər üçün dizayn sənədlərinin tərkibi:

Bölmə 1 "İzahat qeydi";
Bölmə 2 "Yol kənarının dizaynı"
Bölmə 3 "Xətti obyekt üçün texnoloji və layihə həlləri. Süni konstruksiyalar"
Bölmə 4 "Xətti obyektin infrastrukturuna daxil olan binalar, tikililər və tikililər"
Bölmə 5 "Tikinti təşkilatı layihəsi"
Bölmə 6 "Xətti obyektin sökülməsi (sökülməsi) üzrə işlərin təşkili layihəsi"
Bölmə 7 "Ətraf mühitin mühafizəsi tədbirləri"
Bölmə 8 "Yanğın təhlükəsizliyi tədbirləri"
Bölmə 9 "Tikinti üçün smeta"
Bölmə 10 "Federal qanunlarla nəzərdə tutulmuş hallarda digər sənədlər"

Onu da qeyd etmək lazımdır ki, 2015-ci ildə milli standartların və qaydalar toplularının siyahısını (belə standartların hissələri və qaydalar toplusu) təsdiq edən 26 dekabr 2014-cü il tarixli 1521 nömrəli QƏRAR qüvvəyə minmişdir. məcburi olaraq, Federal Qanunun tələblərinə uyğunluq "Bina və tikililərin təhlükəsizliyinə dair texniki tənzimləmələr" təmin edilir.

İş sənədlərinin hazırlanması

Mərhələ Ətraflı sənədlər Dizayn Sənədlərində müəyyən edilmiş texniki həllər əsasında hazırlanır. Bu mərhələdə materialların tərkibini, formasını və məzmununu tənzimləyən sənəd Rusiya Federasiyasının Milli Standartı GOST R21.1101-2013 "Dizayn və iş sənədlərinə tələblər" dir. Bu standart aşağıdakı tələbləri ehtiva edir:

işçi çertyojların komplektlərinin tərkibi;
onların dizaynı və etiketlənməsi;
çertyojlardakı ştamplar və yazılar;
əlavə edilən sənədlərin tərkibi və növləri;
arayış sənədlərinin tərkibi və növləri (standartlar, standart həllər);
spesifikasiyaların hazırlanması.

Bu standart həmçinin dizayn və iş sənədlərinə dəyişikliklərin edilməsi qaydalarını, o cümlədən dəyişikliklərə icazənin verilməsini və hər bir mərhələ üçün prosedurun xüsusiyyətlərini nəzərdə tutur. Qeyd etmək lazımdır ki, İşçi Sənədə düzəliş etmək zərurəti yaranarsa, müsbət ekspert rəyi olduqda, Layihə Sənədinə təkrar ekspertiza təyin edilə bilər.

Rusiya Federasiyası Hökumətinin 03/05/2007-ci il tarixli 145 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş dizayn sənədlərinin ekspertizası qaydası haqqında Əsasnaməyə uyğun olaraq, dizayn sənədlərinin dəyişdirilməsinə təsir edən dəyişikliklərin edilmiş hissələri. layihələndirilən obyektin konstruktiv təhlükəsizliyi və etibarlılığı yenidən yoxlanılmalıdır.

Dizayn üsulları

Bir mərhələli və iki mərhələli dizayn var. Birmərhələ o deməkdir ki, işçi sənədlərin hazırlanması layihə sənədləri ilə paralel olaraq davam edə bilər. Əgər obyektin əsas texniki həlləri artıq tikinti iştirakçıları arasında razılaşdırılıbsa, o zaman iki mərhələnin eyni vaxtda inkişafı ilə müsbət ekspert rəyi və tikintiyə icazə alındıqdan dərhal sonra obyektin tikintisinə başlana bilər.

İki mərhələli dizaynın mahiyyəti ondan ibarətdir ki, sənədlər mərhələlərlə hazırlanır: birinci mərhələdə layihə sənədləri hazırlanır, əsas dizayn qərarları qəbul edilir, düzəlişlər edilir, təsdiqlənir və yalnız bundan sonra tikinti üçün işçi sənədlər hazırlanır (mərhələ "İş" sənədlər").

Rusiyada əsas dizayn üsulu iki mərhələli dizayndır. Bir mərhələli dizayn yalnız sadə obyektlər üçün və ya kütləvi və ya təkrar istifadə layihələrini əlaqələndirmək üçün istifadə olunur.

Bundan əlavə, yeni dizayn üsullarının, xüsusən də BIM məlumat modelləşdirməsinin tətbiqi müəyyən mənada bütün prosesin mərhələlərə bölünməsini inkar edir. Bu zaman müxtəlif inkişaf mərhələlərində olan obyekt yalnız təfərrüat dərəcəsi ilə fərqlənir. Fərqlər dizayn yanaşmasının özünə də təsir edir.

Klassik üsul sifarişçidən təsdiq edilmiş dizayn tapşırığının alınmasını, texnoloji və memarlıq planlarının işlənib hazırlanmasını, bundan sonra tapşırıqların müvafiq ixtisaslar üzrə mütəxəssislərə ötürülməsini, qarşılıqlı razılığın, avadanlıqların yerləşdiyi yerlərin koordinasiyasını, şəbəkənin marşrutlaşdırılmasını və s. Həlllərin hazırlanması dizaynerlər tərəfindən ardıcıl olaraq həyata keçirildiyi üçün proses zamanla uzadılır. Bəzən fərdi mütəxəssislər bir neçə addım geri qayıtmalı və artıq qəbul edilmiş qərarları tənzimləməlidirlər.

BIM dizaynı, bir sistem olaraq, bu prosesi sürətləndirmək və layihədəki uyğunsuzluqların sayını azaltmaq problemini həll edir. Müxtəlif profilli mütəxəssislər eyni vaxtda bir modeldə işləyə bildiyi üçün onların qəbul etdiyi bütün qərarlar real vaxt rejimində izlənilə bilər və yaranan uyğunsuzluqlar əvvəlcədən aradan qaldırıla və ya hətta qarşısı alına bilər.

İstənilən dizayn metodu ilə bütün hesablamalar, bir qayda olaraq, ixtisaslaşmış hesablama sistemlərində aparılır: Robot, Lira, SCAD, Bentley STAAD və s. Lisenziyalı proqram təminatının mövcudluğundan asılı olaraq bu proqramlarda aparılan hesablamalar ekspertlər tərəfindən qəbul edilir və yalnız dizayner tərəfindən verilən ilkin məlumatlar yoxlanılır.

Modellər və çertyojlar adətən Autodesk Autocad, Inventor, Compass 3D, Archicad, Tekla və başqa proqramlarda hazırlanır. Kiçik obyektlərin inkişafı üçün lisenziyalı proqram paketlərinin yüksək qiymətini nəzərə alaraq, OpenSCAD, A9CAD, NanoCAD (Autocad-ın rus analoqu), LibreCAD, SolidEdge2d kimi pulsuz dizayn proqramlarından istifadə edə bilərsiniz. Bundan əlavə, bəzi bahalı proqram məhsulları məhdud imkanlara malik paylaşılan proqram versiyalarına malikdir (məsələn, Autocad, ZWCad və digər proqramların sınaq versiyaları).

Ekspertiza

Rusiya Federasiyasının Şəhərsalma Məcəlləsinin 49-cu maddəsində göstərilən hallar istisna olmaqla, bütün obyektlər üçün layihə sənədlərinin ekspertizası aparılır (əksər hallarda bunlar texniki cəhətdən sadə obyektlərdir, tikintisinə icazə tələb olunmur). Layihə sənədlərinin ekspertizasının təşkili və aparılması Rusiya Federasiyası Hökumətinin 03/05/2007-ci il tarixli 145 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş müvafiq Əsasnamə ilə tənzimlənir.

Ekspertiza zamanı layihə sənədlərinin norma və qaydalara uyğunluğu yoxlanılır, o cümlədən tikinti konstruksiyalarının və mühəndis sistemlərinin möhkəmliyinə, etibarlılığına və davamlılığına, ekoloji, sanitar-epidemioloji, yanğın, sənaye və radiasiya təhlükəsizliyi tələblərinə uyğunluğuna nəzarət edilir. Aparılan mühəndis tədqiqatlarının keyfiyyətinin ekspert qiymətləndirməsi də verilir.

İmtahanın keçirilməsi üçün maksimum müddət 60 gündən çox deyil. Yoxlamanın nəticələrinə əsasən müsbət (sənədləşdirmə texniki qaydalara uyğundursa) və ya mənfi (onlara uyğun gəlmirsə) ola bilən ekspert rəyi verilir. Mənfi nəticəyə ərizəçi məhkəmədə etiraz edə bilər.

Layihə sənədləri ekspert təşkilatına kağız və ya elektron formada təqdim edilə bilər. Rusiya Federasiyasının geniş ərazisini və dizayn məhsullarının qiymətində nəqliyyat xərclərinin yüksək komponentini nəzərə alaraq materialların elektron formada ekspertizaya təqdim edilməsi dizaynerlər üçün mühüm üstünlükdür. 2016-cı ilin sentyabr ayından etibarən materialların Dövlət Ekspertizasına təqdim edilməsi yalnız elektron formada həyata keçiriləcək.

Rusiya Federasiyasının Şəhərsalma Məcəlləsinin 49-cu maddəsinə uyğun olaraq, layihə sənədlərinin ekspertizası dövlət və qeyri-dövlət ola bilər. Qeyri-dövlət ekspertizası qanunla müəyyən edilmiş qaydada akkreditasiyadan keçmiş hüquqi şəxs tərəfindən həyata keçirilir. Qeyri-dövlət ekspertizasının predmeti büdcə vəsaiti hesabına tikintisi planlaşdırılan obyektlər, habelə müdafiə-energetika kompleksi obyektləri ola bilməz.

Onu da qeyd etmək lazımdır ki, əgər obyektin tikintisi xüsusi mühafizə olunan təbiət ərazilərində planlaşdırılırsa, o zaman “Tikintisi, yenidən qurulması, əsaslı təmiri nəzərdə tutulan obyektlərin layihə sənədlərinin təqdim edilməsi Qaydaları”na riayət etmək lazımdır. dövlət ekspertizası və dövlət ekoloji ekspertizasının aparılması üçün xüsusi mühafizə olunan təbiət ərazilərinin torpaqlarında aparılanRusiya Federasiyası Hökumətinin 7 noyabr 2008-ci il tarixli 822 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmişdir).

Bu Qaydalar federal, regional və yerli əhəmiyyətli xüsusi mühafizə olunan təbiət ərazilərinin torpaqlarında tikintisi nəzərdə tutulan obyektlərin layihə sənədlərinin dövlət ekspertizasının və dövlət ekoloji qiymətləndirilməsinin aparılması üçün layihə sənədlərinin təqdim edilməsi qaydasını müəyyən edir. dizayn.

Tikintiyə müəllif nəzarəti

Sahədə tikintiyə layihə nəzarəti məcburidir. Layihəçi tərəfindən layihə nəzarəti qrupunun təyin edilməsi haqqında əmr, digər sənədlərlə yanaşı, tikintiyə icazə alınarkən memarlıq-tikinti nəzarəti müfəttişliyinə təqdim olunur.

Tikinti sahəsindəki layihə təşkilatının nümayəndələrinin hüquq və vəzifələri SP 11-110-99 "Bina və tikililərin tikintisinə layihəçi nəzarəti" ilə tənzimlənir. Bu sənəddə həmçinin qeyd olunur:

müəllif nəzarəti jurnalının aparılması qaydası;
GOST 21.101-ə uyğun olaraq zəruri hallarda iş sənədlərinə dəyişiklik edilməsi tələbi.

Yaxşı aparılan dizayndan əvvəl dizayn mərhələsi sonrakı mərhələlər üçün bütün ilkin məlumatları təmin edir. Bundan əlavə, səriştəli dizayn öncəsi qərarlar bizə “P” və “RD” mərhələlərində sənədləşmədə səhvlərdən qaçmağa kömək edir.

Bu gün bu mərhələ məcburi deyil (PP No 87 və Şəhərsalma Məcəlləsinə əsasən), lakin bütün dizayn prosesinin səmərəli təşkili üçün şirkətimiz “Sky-project” onu ayrıca mərhələ kimi fərqləndirir. Təcrübəmizdən göründüyü kimi, fərdi müştərilər üçün işin yalnız bu mərhələsini yerinə yetirmək əksər hallarda kifayətdir - axı, layihə həm özü üçün, həm də uzun sürən bürokratik bürokratik qanun pozuntusunun həyata keçirilməsi üçün edilir.

Layihəqabağı sənədlərin hazırlanması

Mövcud obyektin tikintisinin (kapital, qeyri-kapital) və yenidən qurulmasının layihələndirilməsinin layihədən əvvəlki mərhələsinə aşağıdakılar daxildir:

Bina/quruluşun yerləşdirilməsi üçün şəhərsalma texniki-iqtisadi əsaslandırmasının hazırlanması.
IRD-nin hazırlanması.
Texniki-iqtisadi əsaslandırmalı öyrənmə.
Mühəndis-geoloji tədqiqatlar.

Şəhərsalma əsaslandırması

Şəhərsalma texniki-iqtisadi əsaslandırmasında mütəxəssislərimiz seçilmiş ərazidə tikintinin mümkünlüyünü və mümkünlüyünü sübut edir. Burada sosial-iqtisadi, tarixi-mədəni amillər, gələcək obyektin sanitar-epidemioloji vəziyyətə təsiri və bir çox başqaları nəzərə alınmalıdır. s. Eyni sənəddə yeni obyektin tikintisi və istismara verilməsi ilə əlaqədar ekoloji yükü azaltmaq üçün həll yolları təklif olunur.

İlkin icazə sənədləri

IRD şəhərsalma texniki-iqtisadi əsaslandırması tərtib edildikdən sonra hazırlanır və layihədən əvvəlki mərhələnin ən vacib elementidir. Sənədlər paketinə aşağıdakılar daxildir:

Şəhərsalma planı (nəticə) – sahənin sərhədləri, obyektin həcm-məkan həlləri.
Obyektin kommunal xidmətlərə qoşulması üçün texniki şərtlər (texniki şərtlər): istilik, enerji təchizatı, su təchizatı, kanalizasiya və s., həmçinin giriş infrastrukturu.
Ekoloji və sanitar standartlara uyğun tikinti imkanı.
Təsdiq orqanlarının layihəqabağı sənədlərinə icazə.
Dizaynın sonrakı mərhələləri üçün tövsiyələr.

Bəzi layihələr

Texniki-iqtisadi əsaslandırmalı öyrənmə

Tikinti və yenidənqurma həmişə maliyyə riskləri ilə əlaqələndirilir, xüsusilə böyük layihələrdə əhəmiyyətlidir. Buna görə də, layihədən əvvəl qərarlar texniki-iqtisadi əsaslandırmanı və lazım olduqda, texniki-iqtisadi əsaslandırma və marketinq tədqiqatlarını əhatə edir. Başqa sözlə, mütəxəssislərimiz sərmayənin etibarlılığını yoxlayacaq və əsaslandıracaq.

Skyproject-də texniki-iqtisadi əsaslandırmanın hazırlanması obyektin mürəkkəbliyindən, spesifikliyindən və sənaye istiqamətindən asılı olaraq fərdi şəkildə həyata keçirilir. Nəhayət, bu mərhələ maliyyə investisiyalarının perspektivlərini hərtərəfli qiymətləndirməyə və riskləri müəyyən etməyə imkan verir.

Mühəndis-geoloji tədqiqatlar

Mühəndis-geoloji tədqiqatın məqsədi tikinti üçün sahə haqqında obyektiv məlumat əldə etməkdir. Bu məqsədlə geodeziya, hidroloji, ekoloji, geofiziki və digər tədqiqatlar aparılır.

Dizaynerlərin təcrübəsi burada son dərəcə vacibdir, çünki bu, mövcud məlumatları, eləcə də işdə iştirak edən şirkətlərin səriştəsini ayıq şəkildə qiymətləndirməyə imkan verir. Təsadüfi deyil ki, bu mərhələ mühəndisliyin Axilles dabanına çevrilib və təməl çuxurlarının hazırlanması zamanı inşaatçılar dəfələrlə sürprizlər alırlar. Şirkətimizlə işləmək sizi bundan xilas edəcək, məlumatlar etibarlı, məlumat hərtərəfli, layihə etibarlı olacaq.

Sky-layihə tərəfindən hazırlanmış layihəqabağı sənədlər rasional və yüksək keyfiyyətli dizayn üçün obyektiv əsasdır.

Əvvəlcədən dizayn həllərinin işlənib hazırlanmasının dəyəri arasında dəyişir 350r/m 2.

Layihə sənədlərini hazırlayarkən ilkin dizayn mərhələsi də adlandırılan pre-dizayn tədqiqatı həmişə və mütləq aparılmır. Bununla belə, təcrübə göstərir ki, mütəxəssislər tərəfindən aparılan layihəqabağı hazırlıq layihənin sonrakı həyata keçirilməsində əhəmiyyətli maddi və qeyri-maddi resurslara qənaət etməyə imkan verir.

Layihə sənədləri sistemində layihəqabağı tədqiqatların yeri

Sözün əvvəlki mənasında layihələndirmə işinin mərhələliliyinin ən son standartlarda yenidən işlənməsinə və bəzən dizayn işləri ilə eyni vaxtda işlənməsinə baxmayaraq, biz bütün bu işlərdən əvvəl getməli olan şərti bir mərhələni ayırd edə bilərik. dizayndan əvvəl inkişaf (layihə layihəsi).

Bu mərhələdə gələcək obyektin konsepsiyası hazırlanır və əsas texniki-iqtisadi xüsusiyyətləri müəyyən edilir. İlkin dizayn obyektin yerə necə “əkiləcəyi”, onun struktur dizaynının necə görünəcəyi və həcm-məkan həllinin necə həyata keçiriləcəyi barədə anlayış verir. Layihədən əvvəlki mərhələnin olması və ya olmaması layihə üçün bütün sənədlər paketinin yaradılmasında çoxmərhələli proses təşkil edə bilən konstruksiyalar yaradır:

Bu halda, bir mərhələli proses dizayndan əvvəl heç bir mərhələnin olmadığı və inkişafın paralel olaraq həyata keçirildiyi bir proses adlandırılacaqdır.
İşçi və dizayn sənədlərinin eyni vaxtda hazırlanmasından əvvəl layihələndirmə sənədlərinin, eləcə də layihə və işçi sənədlərin ardıcıl yaradılmasından ibarət olan əvvəlcədən layihələndirmə mərhələsi olmayan bir proses olduğu iki mərhələli bir proses olacaqdır.
Üç mərhələli - layihələndirmə işlərinin ardıcıl olaraq aparıldığı bir proses: əvvəlcə layihə sənədləri, sonra dizayn sənədləri və nəhayət işçi sənədlər.

Beləliklə, layihələndirmə işlərinin siyahısında layihəqabağı tədqiqatlar tikinti və ya yenidənqurma layihəsi haqqında maksimum məlumat əldə etmək prosesi kimi qəbul edilməlidir. Aydınlaşdırma tələb edən mövzulara aşağıdakılar daxildir:

geoloji tədqiqatlar,
vizual mənzərə təhlili,
sanitar zonanın azaldılması problemi,
yaşıllıqların balansını qorumaq,
təbii işığın və izolyasiyanın təmin edilməsi mövzusu,
mülkiyyət və torpaq hüquq münasibətləri məsələləri,
parkinq imkanları,
yenidənqurma obyektləri ilə işləyərkən - obyektin özünün və qonşularının yükdaşıyan konstruksiyalarının yoxlanılması (dar iş şəraiti olduqda);
tarixi və mədəni tədqiqatlar,
sosial mədəniyyət problemləri,
planlaşdırma qərarlarını standartların tələbləri ilə əlaqələndirmək imkanı.

Hər bir xüsusi dizayn vəziyyətində, dizayndan əvvəl işlərin həcmi fərdi olacaqdır. Layihəqabağı işlərin dəqiq tərkibi və məzmunu qanunla müəyyən edilməyib. Yalnız 1008 saylı qərarla təsdiq edilmiş “Dövlət ekspertizası haqqında” Əsasnamədə dəqiqləşdirmələr verilmişdir.

Layihəqabağı işin məqsədləri və onların məzmunu

Dizayn öncəsi tədqiqatların sifarişçisi tərəfindən qarşıya qoyulan əsas məqsədlər bunlardır:

planlaşdırılmış işlərin konkret şəraitdə yerinə yetirilməsi imkanlarının qiymətləndirilməsi,
qarşıya çıxa biləcək potensial təhlükələri və problemləri müəyyən etmək,
mümkün problemlərin həlli xərclərinin və bütövlükdə layihənin həyata keçirilməsinin təxmini dəyərinin müəyyən edilməsi.

Prosedur baxımından bu məqsədlər sosial, tarixi, mədəni, sanitariya, ekoloji və şəhərsalma tələbləri nəzərə alınmaqla konkret şəraitdə yeni obyektin tikintisi və ya mövcud obyektin yenidən qurulması üçün şəhərsalma əsaslandırmasına düşür.

Belə işlərin məqsədi, əlavə olaraq, layihənin investisiya cəlbediciliyini müəyyən etməkdir.

Bu məqsədlərə nail olmaq üçün layihəqabağı fəaliyyətlər həyata keçirilir, bunlara aşağıdakılar daxildir:

Bundan əlavə, dizayndan əvvəl iş ən çox daxildir:

ilkin dizaynların, maketlərin və 3D modellərin yaradılması və onların müştəri ilə əlaqələndirilməsi,
layihənin mühəndis-texniki komponenti üçün xərclərin hesablanması və hesablamaların hazırlanması,
layihələndirmə və tədqiqat işləri üçün biznes planların və tapşırıqların hazırlanması.

Qanun layihəqabağı sənədlərin yaradılmasını və ekspertiza üçün təqdim edilməsini məcbur etmədiyindən, müştərilər bəzən dərhal layihə sənədlərinin işlənib hazırlanması üçün müqavilə bağlayırlar ki, bundan sonra mütləq razılaşdırılacaq və səlahiyyətli orqanlar çatışmazlıqları aşkar edərsə, sənədlərə yenidən baxılacaq və İcazə alınacaq. Təcrübədə sənəd paketlərinin təxminən 80%-i ilkin layihələndirmə işləri zamanı nəzərdə tutula bilən və qarşısı alına bilən səbəblərə görə “bükülür”. Bu cür uğursuzluqların sistemli səbəbləri arasında praktikantlar iki əsas səbəbin adını çəkirlər:

SNiP və SanPin ilə bağlı qanunvericiliklə tam olaraq ayrıca təhsil almadan "dizayn" ixtisaslarının mənimsənilməsi üzrə dar ixtisas. Nəticədə, məsələn, planlaşdırma qərarları standartlara uyğun gəlmir və dizaynerlər standartlara zidd olan ilkin dizayn layihələri yaradırlar.
Mövcud (və ya istifadə olunan) məlumatın məhdudlaşdırılması. Məsələn, layihə təşkilatları müqavilədə müəyyən edilmiş həddə və daha çox deyil, sifarişçi tərəfindən verilən məlumatlarla məhdudlaşır. Və ya, məsələn, fasad işləri üçün dizayn iş sahəsində yeraltı kommunikasiyaların yerləşməsi nəzərə alınmadan həyata keçirilir.

Bu cür hallar kifayət qədər geniş yayıldığı üçün, çox vaxt sifarişçinin hesabına dizayn sənədlərinin tam yenidən işlənməsi və ya qismən nəzərdən keçirilməsi həyata keçirilir ki, bu da layihədən əvvəl iş zamanı bunun qarşısını almaq olardı.

Layihəqabağı sənədlərlə bağlı 3 sual

Layihəqabağı sənədlərin tərkibinə dair dəqiq tələblər olmadığından, bu, təcrübəçilərin öz təcrübələrinə əsaslanaraq cavablandırdıqları layihəqabağı tədqiqatlarla bağlı bəzi suallar doğurur. Ən çox yayılmışlar arasında aşağıdakılar var:

Dizayndan əvvəl tədqiqatların aparılması üçün tənzimləyici çərçivəni nə təşkil edir?
Layihədən əvvəl hazırlıq elementlərindən biri tikintiyə qoyulan investisiyaların əsaslandırılması olduğundan, bu hissədə inkişaf proseduru SP-11-101-95 tələblərinə əsaslanır. Məcəllənin 3.2-ci bəndində müqavilə tərəflərin münasibətlərini və məsuliyyətlərini (o cümlədən investisiyaların cəlb edilməsi halında) tənzimləyən əsas sənəd kimi müəyyən edilir. Sənətdə Mülki Məcəllə. 746 saylı smetada nəzərdə tutulmuş məbləğdə podratçı tərəfindən görülən işlərə görə ödənişi tənzimləyir.
Əgər yaradılıbsa, layihəqabağı sənədlərə “Niyyət Bəyannaməsi” bölməsini daxil etmək lazımdırmı?
Bəyannamə (Petisiya) müstəqil sənəd hesab olunur, heç bir halda layihədən əvvəlki sənədlərə aid edilmir.
Ətraf mühitin mühafizəsi tələbləri baxımından layihədən əvvəlki mərhələdə materialların tərkibi necə müəyyən edilir?

Layihəqabağı sənədlərin işlənib hazırlanması zamanı “Tikintiyə investisiyaların əsaslandırılması zamanı ətraf mühitə təsirin qiymətləndirilməsi” bölməsinin bu məsələyə həsr olunduğu 11-101-95 Kodeksi üzrə Praktik Bələdçini rəhbər tutmaq tövsiyə olunur.

Layihəqabağı fəaliyyətlərin yerinə yetirilməsi xərclərinin əmək intensivliyi və iş həcminə görə adətən yüksək olmasına baxmayaraq, o, artıq öz bəhrəsini verir, çünki icazə sənədlərinin yaradılması və işlənməsi zamanı bu iş hələ də görülməlidir.

Problemlərin erkən aşkarlanması zamanı mümkün qənaətin maliyyə təsiri əhəmiyyətlidir.

Tikintidən əvvəl hazırlıq ətraflı layihə sənədlərinin yaradılmasının ilkin mərhələsidir. Bu mərhələdə tikilməkdə olan obyektin konsepsiyası yaradılır və layihənin düşünülmüş ilkin hesablanması ideyanın məqsədəuyğunluğunu və orijinallığını, strukturun rahat işləməsini təmin etməklə yanaşı, gələcəkdə sifarişçi üçün fayda təmin edir. Bu cür inkişaflar həqiqətən təsirli və ahəngdar bir layihə yaratmaq, həmçinin binanın tikintisi üzrə işin yüksək keyfiyyətli təşkili üçün lazımdır. Layihə şəhərsalma sənədlərinə, memarlıq və planlaşdırma tapşırıqlarına və ətraf mühitin mühafizəsi tələblərinə tam uyğun olaraq yaradılmışdır.

Layihədən əvvəlki mərhələdə yüksək keyfiyyətli iş üçün şirkətin mütəxəssisləri aşağıdakı sənədlər siyahısını yaratmalıdırlar:

layihənin yaradılması üçün texniki tapşırıqlar;
tikinti sahəsinin geodeziya fotoşəkili;
təqdim edilən fotoşəkilin uyğunluğunu təsdiq edən sənəd;
tikinti sahəsinin şəhərsalma planı;
hüquq sənədləri;
mühəndislik tədqiqatı;
şəbəkələrə qoşulmaq üçün texniki şərtlər.

Layihə öncəsi hazırlıq mərhələsində Sinmar Sığorta Şirkətinin əməkdaşları dövlət qurumlarında layihə sənədlərinin şərtlərinin ilkin təsdiqi ilə də məşğul olacaqlar. Həmçinin, şirkətin peşəkarları mövcud ətraf binaların memarlıq, şəhərsalma və tarixi xüsusiyyətlərini pozmadan müəyyən ərazidə binanın düzgün yerləşdirilməsi məsələsi ilə məşğul olacaqlar.